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2021牛年樓市“小陽春”真來了

南陽中達地產(www.edmcafe.net)  發布日期:2021年2月24日  來源:搜狐網
    在2019年2月,偉哥預測過3月會開始一輪有點規模的小陽春:

2019年3月——樓市“小陽春”

后來市場也都看到了從3月開始,到6月,2019年樓市出現了一次有一定規模的“小陽春”。在2019年末,當時的市場也已經有一定的起色,特別是降準的落地,但因為眾所周知的1月份疫情影響,2020年的2-3月,市場可以說是暴跌,但4月份的市場數據,小陽春依然出現了。

那么現在看,2021年的小陽春會出現嗎?

什么叫樓市小陽春?小陽春本意是指冬天出現的反常節氣現象,用在房地產上,基本都是指每年的三四月份市場出現一波上漲行情。其實原因很簡單:

1:每年的開年,信貸相對會比較寬松,支撐了市場的活躍。

2:每年的3-4月,剛過春節,很多因為假期影響的交易、和供應量會上市,帶來市場成交。

3:每年春節后,也就是2月底開始,很多當年入學的家長就必須要考慮落戶購房問題,否則一般當年的4月底5月中就錯過了最后改變學籍的機會。

所以分析2021年樓市是不是會有小陽春,小陽春會不會被抑制,核心就是看這幾個政策的影響力。

首先:剛剛發布的統計局官方數據,2021年1月份龍頭城市房價上漲加速!

最有指導意義的二手房住宅價格指數中,深圳、廣州、上海,三個一線城市處于全國前三。

不僅僅是一線城市,一月份二三線城市也是普漲,31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.4%,漲幅比上月均擴大0.3個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.2%和0.3%,漲幅比上月均擴大0.1個百分點。

其次:信貸政策持續寬松

很多人看到這一點感覺疑惑,為什么媒體上顯示信貸在收緊,但房價依然在上漲。

媒體報道房貸收緊,央行公布單月萬億

各路媒體紛紛報道說2021年開年房貸吃緊,結果被央行的數據打臉。

整體看,2021年1月份,央行數據顯示,房地產貸款不僅沒有收緊,甚至還在放松,第一次單月突破9000億,也吻合了市場房價上漲的現狀。媒體報道銀行的貸款紅線整體看,過度夸大了市場情況,實際只有少數城市少數銀行,因為貸款需求井噴,而延緩了發放貸款的時間,實際目前看,房貸40%紅線,對于市場并無影響。

房地產市場調控核心看銀行,銀行的信貸額度決定了市場走勢,目前看,房地產貸款額度寬裕,房地產市場也很難看到調整的趨勢。什么時候銀行房貸收緊,嚴查經營貸,才可能看到市場出現拐點。最近各地房地產調控政策收緊,預計2021年房貸數據(居民戶中長期貸款)歷史第一次突破6萬億。

2021年數據:1月份人民幣貸款增加3.58萬億元,同比多增2252億元。分部門看,住戶貸款增加1.27萬億元,其中,短期貸款增加3278億元,中長期貸款增加9448億元;企(事)業單位貸款增加2.55萬億元,其中,短期貸款增加5755億元,中長期貸款增加2.04萬億元,票據融資減少1405億元;非銀行業金融機構貸款減少1992億元。

2020年數據:1月份人民幣貸款增加3.34萬億元,同比多增1109億元。分部門看,住戶部門貸款增加6341億元,其中,短期貸款減少1149億元,中長期貸款增加7491億元;

繼廣東、海南、浙江等地上調了部分銀行房貸集中度監管上線后,四川、山東等地也上調了部分銀行房貸集中度的監管上限。

去年所謂的房貸紅線,并未執行,從1月開始,井噴的信貸,也就支撐了市場的繼續沖高。

第三:經營貸的政策

如果說,2021年是牛年,那么對于房地產來說,經營貸就是牛鼻子,管不住經營貸市場就不可能降溫。

房地產市場調控核心看銀行,銀行的信貸額度決定了市場走勢,目前看,房地產貸款額度寬裕,房地產市場也很難看到調整的趨勢。什么時候銀行房貸收緊,嚴查經營貸,才可能看到市場出現拐點。

整體看,當下熱點城市房地產調控都提及了經營貸入市的問題,而這也是上海、深圳、杭州等城市年后市場最關注的政策,大部分城市都明確了調控以自查為主,經營貸因為利差大審批寬松,成為替換按揭貸款的改善投資加杠桿工具。

2021年春節后熱點城市的熱度主要看經營貸的調控力度。整體看,小陽春還是會出現。

第四:房企融資成本和拿地積極性:

年初2個月,已經有超過8家房企拿地過百億。2021年1月來截止2月24日,房企積極拿地趨勢持續。而且因為2020年初疫情的特殊情況,使得2021年來的同比數據非常高,高達42%。從春節后數據看,熱點城市土地成交溢價率也非常高。單個城市數據看,有杭州、上海、成都、北京、寧波、南京等10個賣地百億城市,50大熱點城市賣地高達4735億,同比上漲高達42%。

本輪小陽春市場分化嚴重,將主要集中在一二線城市,而且很可能在3月份會被加碼政策打斷降低熱度。

從最近各地的房地產調控力度看,不足以抑制市場上漲,從趨勢看,2-3月份房價繼續上漲已經是趨勢。小陽春來了,本輪市場上行的趨勢除非出現信貸數據下降(居民戶中長期貸款額度跌下單月4500億,經營貸同比上漲低于20%),否則很難停止。

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